ОСОБЕННОСТИ
ПОДГОТОВКИ ЭМИССИИ
СТРУКТУРИРОВАННЫХ
ОБЛИГАЦИЙ

В главе дано описание отдельного типа ипотечных ценных бумаг - ИЦБ ДОМ.РФ - облигаций с ипотечным покрытием, по которым одно ипотечное покрытие обеспечивает только один выпуск таких ценных бумаг с  дополнительным кредитным обеспечением - солидарным поручительством АО "ДОМ.РФ".  Механизм ИЦБ ДОМ.РФ также предполагает выкуп АО "ДОМ.РФ" всех закладных с просрочкой 90+ из ипотечного покрытия по номинальной стоимости (сумме остатка основного долга по кредиту и начисленных, но не уплаченных процентов). 

АО "ДОМ.РФ" является единым институтом развития в жилищной сфере и способствует достижению национальных целей развития в соответствии с Указами Президента Российской Федерации и национальным проектом «Жилье и городская среда».

Одной из приоритетных задач, утвержденных в Федеральном законе № 225 от 13.07.2015 года, в соответствии с которым АО "ДОМ.РФ" ведет свою деятельность, является содействие развитию рынка ипотечных ценных бумаг, иных финансовых инструментов и повышению их ликвидности. Так, c 2016 года через механизм ИЦБ ДОМ.РФ было секьюритизированно более 10% от всех выданных в РФ ипотечных кредитов.

1. Рынок ИЦБ ДОМ.РФ

Объем эмиссии ИЦБ ДОМ.РФ накопленным итогом –  916 млрд руб., в обращении находится 31 выпуск на 540 млрд руб. Доля ИЦБ ДОМ.РФ в общем объеме ипотечных облигаций в обращении составляет 91,2%. В 2021 г. размещены 2 выпуска ИЦБ ДОМ.РФ на 16 млрд руб., годовой объем эмиссии запланирован в объеме 400-500 млрд руб. Целевой объем ИЦБ ДОМ.РФ в обращении: 12 - 15% от ипотечного портфеля, что соответствует уровню стран ЕС. 

Схема 1. Объем ипотечных облигации в обращении, млрд руб.

Банки - оригинаторы ИЦБ ДОМ.РФ являются крупнейшими игроками ипотечного рынка (более 80% ипотечного портфеля банковской системы) - 13 выпусков крупных банков на 802 млрд руб. и 18 выпусков средних и небольших банков на 130 млрд руб. Секьюритизация помогает и небольшим частным банкам конкурировать с топ-банками на рынке ипотеки через доступ к эффективному фондированию на уровне лучших российских эмитентов.  

Схема 2. Показатели ликвидности и структура инвесторов.

2. Преимущества секьюритизации

Секьюритизация позволяет повысить ликвидность банка и доходность ипотечного бизнеса, снизить регуляторную нагрузку за счет управления рисками ипотеки. Позволяет улучшить банковские нормативы (достаточность капитала, показатели ликвидности), снизить объем резервов, а также зафиксировать финансовый результат по пулу кредитов в текущем периоде.

Является удобным инструментом, который позволяет привлечь ресурсы для выдачи новых ипотечных кредитов или иных направлений бизнеса, диверсифицировать и удешевить источники финансирования.

Одной из задач секьюритизации является управление рисками, при выпуске ИЦБ ДОМ.РФ:

- кредитный риск передается ДОМ.РФ как поручителю по ИЦБ,

- процентный риск, включая риск досрочного погашения, передается инвесторам, что позволяет сбалансировать соотношение срочности активов и пассивов, длинные ипотечные кредиты перестают фондироваться короткими источниками.

Важным аспектом эмиссии данного типа облигаций является повышение ликвидности активов, т.к. ИЦБ ДОМ.РФ используются для РЕПО с ЦК, РЕПО с Федеральным казначейством, включаются системно значимыми банками в ВЛА 2-А. Все выпуски готовы к включению, а часть уже включена в Ломбардный список ЦБ РФ. Постоянно расширяется круг инвесторов, устанавливаются выделенные лимиты для институциональных инвесторов. 

3. Механизм сделки ИЦБ ДОМ.РФ

Оригинатор продает закладные ипотечному агенту и продолжает их обслуживать (взаимодействует с заемщиками, принимает платежи и переводит их ипотечному агенту и т.д.),  выкупает неприемлемые закладные – закладные, которые не соответствовали на момент вхождения в сделку секьюритизации установленным в договоре купли-продажи требованиям.

АО «ДОМ.РФ» предоставляет поручительство по облигациям, выкупает все дефолтные закладные в течении всего срока обращения облигаций, а также обеспечивает резервный сервис.

Ипотечный агент приобретает закладные, выпускает облигации и размещает их инвесторам, оплачивает приобретенный закладные, осуществляет выплаты по облигациям.

Схема 3. Участники сделки ИЦБ ДОМ.РФ.

Схема 4. Инфраструктура сделки секьюритизации

4. Особенности ИЦБ ДОМ.РФ:

ИЦБ ДОМ.РФ – регистрируются Банком России или биржей, включены в первый уровень котировального списка, доступны неограниченному кругу инвесторов. Облигации выпускаются в стандартизированной форме, что позволяет эмитенту осуществить заимствование с минимальными затратами и в более короткие сроки, а инвесторам -рассматривать их без сложного изучения индивидуальных особенностей сделок. Для инвесторов опубликован калькулятор (сайт -калькулятор.дом.рф), позволяющий осуществлять анализ рынка ипотечных бумаг. Содержащийся в нем набор инструментов будет полезен как начинающим, так и профессиональным аналитикам рынка.

Действующим законодательством (N 225-ФЗ от 13.07.2015) и нормативным актом (Постановление Правительства РФ от 13.10.2020 N 1680) установлено минимально допустимое значение норматива достаточности собственных средств (капитала) ДОМ.РФ, а также установлена необходимость регулярного формирования отчета о соблюдении нормативов финансовой устойчивости и проведения стресс-тестирования достаточности собственных средств (капитала).

Стандартизация сделок позволяет исключить расходы на юридического и налогового консультантов, поручительство ДОМ.РФ исключает необходимость привлечения рейтингового агентства, также отсутствует обязанность назначения ПВО (п. 2 ст. 29.1 ФЗ о РЦБ).

5. Размещение облигаций

Возможны различные схемы размещения в зависимости от целей оригинатора: выпуск может быть размещен самому оригинатору, рыночным инвесторам или ДОМ.РФ может выступать якорным инвестором.

Основными классами инвесторов являются:

• Банки 
• Негосударственные пенсионные фонды 
• Страховые компании 
• Управляющие компании

6. Выплата дохода по облигациям

ИЦБ ДОМ.РФ закрепляет право их владельцев на получение купона, размер которого определен эмиссионными документами. Доходность таких облигаций выше доходности ОФЗ при сопоставимом уровне риска. Купонные выплаты осуществляются ежемесячно или ежеквартально. 

Процентный доход по ИЦБ ДОМ.РФ формируется из процентных поступлений по закладным, составляющим ипотечное покрытие облигаций.

Частичное погашение номинала облигаций формируется из поступлений в счет погашения основного долга по закладным, составляющим ипотечное покрытие облигаций.

Облигации могут выпускаться как с переменным, так и фиксированным купоном. 

7. Выпуски с переменным купоном

При выпуске ИЦБ ДОМ.РФ с переменным процентным доходом ставка купона не фиксируется.

Инвестору выплачивается процентный доход, размер которого определяется как сумма процентных поступлений по закладным, полученным за отчетный период, за вычетом расходов ипотечного агента на инфраструктуру и поручительство АО «ДОМ.РФ».

Схема 5. Выпуски с переменным купоном

8. Выпуски с фиксированным купоном

При выпуске ИЦБ ДОМ.РФ с фиксированным купоном ставка купона устанавливается решением управляющей организации по согласованию с Оригинатором и действует в течение всего срока обращения облигаций.

Риск недостаточности процентных поступлений по закладным, составляющим ипотечное покрытие, по сравнению с фиксированным купоном по облигациям хеджируется АО «ДОМ.РФ» посредством заключения процентного свопа между ипотечным агентом и ДОМ.РФ, дополнительно также возможно заключение бэк-свопа между ДОМ.РФ и оригинатором.

Инвестору выплачивается процентный доход, размер которого определяется исходя из ставки купона и непогашенного номинала облигаций.

Схема 6. Выпуски с фиксированным купоном

9. Частичное погашение номинала облигаций

Размер частичного погашения номинала облигаций равен сумме поступивших за отчетный период платежей по закладным в счет погашения основного долга (в том числе поступления в счет погашения основного долга при продаже дефолтных и неприемлемых закладных, а также в составе страховых выплат).

Частичное погашение номинала облигаций осуществляется в даты купонных выплат.

Схема 7. Частичное погашение номинала облигаций

10. Погашение номинала облигаций

Устанавливается в решении о выпуске облигаций и может определяться исходя из даты планового или ожидаемого погашения последнего по дате погашения кредита, входящего в ипотечное покрытие облигаций, при этом, в связи с досрочными погашениями ипотечных кредитов заемщиками, а также продажей ипотечным агентом дефолтных закладных фактическая дата погашения ИЦБ ДОМ.РФ может наступить раньше даты погашения, установленной в решении о выпуске облигаций.

Условиями выпуска облигаций предусматривается право:

• Владельцев облигаций потребовать их досрочного погашения при нарушении ипотечным агентом законодательных требований, а также условий эмиссионной документации. 
• Ипотечного агента досрочно погасить облигации в случае исполнения поручителем (АО «ДОМ.РФ») обязательств по облигациям за ипотечного агента, а также в случае если непогашенная номинальная стоимость выпуска станет меньше размера, установленного в решении о выпуске (стандартно устанавливаемого на уровне 5%).

11. Исполнение обязательств

Исполнение обязательств по ИЦБ ДОМ.РФ обеспечивается залогом ипотечного покрытия и поручительством АО «ДОМ.РФ». Денежный поток по облигациям также обеспечивается обязательствами АО «ДОМ.РФ» по выкупу всех дефолтных закладных из ипотечного покрытия облигаций в течение всего срока обращения облигаций.

Схема 8. Исполнение обязательств

12. Ипотечное покрытие

Исполнение обязательств по ИЦБ ДОМ.РФ обеспечивается залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца. Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, а также контроль за распоряжением этим имуществом осуществляются специализированным депозитарием.

 

Ипотечное покрытие формируется только из закладных, обеспеченных залогом жилой недвижимости, возможно частичное включение закладных, обеспеченных правами требований участника долевого строительства. Перед формированием ипотечного покрытия АО «ДОМ.РФ»:

- оценивает процедуры выдачи и сервиса ипотечных кредитов в рамках должной проверки оригинатора;

- проводит выборочную проверку кредитного качества закладных и качества данных о закладных, предоставленных оригинатором.

Кроме того, специализированный депозитарий ипотечного покрытия осуществляет проверку всех закладных, включаемых в ипотечное покрытие, на соответствие законодательству.

Для поддержания качества ипотечного покрытия и обеспечения поступлений в течение всего срока обращения облигаций АО «ДОМ.РФ» выкупает дефолтные закладные из ипотечного покрытия по номинальной стоимости (сумме остатка основного долга по кредиту и начисленных, но не уплаченных процентов).

Номинал выпуска ИЦБ ДОМ.РФ равен остатку долга по пулу закладных, входящих в ипотечное покрытие. В составе обеспечения облигаций не предусмотрен резервный фонд.

13. Поручительство

Поручительством обеспечивается выплата купонного дохода, погашение номинальной стоимости облигаций (частичное или досрочное погашение) и пени за просрочку. Поручительство предоставляется на безотзывной основе.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по облигациям выпуска, поручитель и ипотечный агент несут солидарную ответственность. Поручительство возникает с момента размещения облигаций.

Поручительство предоставляется на возмездной основе. Стоимость поручительства выражается в процентом соотношении от номинала облигаций и фиксируется на весь срок жизни облигаций. Ставка вознаграждения поручителя рассчитывается для каждого выпуска облигаций и учитывает множество параметров, среди которых:


 

• уровень кредитного риска и ожидаемых потерь по пулу (выдержанность, диверсификация, однородность, исторические данные по просрочкам и дефолтам, тип предмета ипотеки, тип заемщика, кредитные продукты, значения коэффициентов LTV, PTI и пр.);
• качество данных по пулу закладных (полнота данных, необходимых для прогнозирования денежных потоков);
• стоимость специального сервиса, эффективность процедур взыскания, расходы на содержание недвижимости;
• качество сервиса закладных, в том числе урегулирование просроченной задолженности на ранних этапах.

14. Выкуп дефолтных закладных

Основания для признания закладной дефолтной фиксируются в договоре о выкупе дефолтных закладных, а также в эмиссионной документации, и включают в себя просрочку по исполнению обязательств по закладной свыше 90 дней, утрату предмета ипотеки, признание обеспеченного ипотекой обязательства недействительным, а также банкротство должника.

Обязательство по выкупу всех дефолтных закладных закрепляется на весь срок жизни облигаций. Дефолтные закладные из ипотечного покрытия выкупаются по номиналу (непогашенный остаток кредита, а также начисленные, но не выплаченные проценты), без взимания с ипотечного агента дополнительной платы за такое обязательство.

Исполнение обязательств по выкупу дефолтных закладных обеспечивается также путем включения в эмиссионную документацию условия о праве владельцев облигаций потребовать досрочного погашения облигаций в случае нахождения в реестре ипотечного покрытия дефолтной закладной на протяжении 90 дней подряд.

15. Влияние ИЦБ ДОМ.РФ на нормативы достаточности капитала

Банк-оригинатор передает риски по портфелю закладных, составляющих ипотечное покрытие облигаций, группе ДОМ.РФ, и тем самымуменьшает величину кредитного риска и риска ликвидности для целей расчета обязательных банковских нормативов.

Банк оценивает кредитный риск по вложениям в ИЦБ ДОМ.РФ и в случае отсутствия намерения их реализации в краткосрочной перспективе, относит ИЦБ ДОМ.РФ в инвестиционный портфель банка. В соответствии с п.2.3.2 инструкции Банка России 199-И «Об обязательных нормативах и надбавках к нормативам достаточности капитала банков с универсальной лицензией» (далее – 199-И) рассматриваемые ипотечные облигации относятся ко II группе активов с коэффициентом риска 20%.

В случае намерения реализации ипотечных облигаций в краткосрочной перспективе банк относит их в торговый портфель и определяет рыночный риск, связанный с возможным изменением рыночной стоимости ИЦБ ДОМ.РФ. Кредитный риск в такой ситуации отдельно не рассчитывается, поскольку в соответствии с абзацем двадцатым подпункта 2.3.2 пункта 2.3 Инструкции Банка России от 28.06.2017 № 180-И «Об обязательных нормативах банков» (далее — 180-И) ИЦБ ДОМ.РФ относятся ко II группе активов, в отношении которой в соответствии с абзацем двенадцатым подпункта 2.1.1 пункта 2.1 180-И показатель ПК не применяется. ИЦБ ДОМ.РФ классифицируются как ценные бумаги со средним риском в соответствии с подпунктом 2.4.3 пункта 2.4 Положения Банка России № 511-П. 

16. Влияние ИЦБ ДОМ.РФ на нормативы ликвидности

ИЦБ ДОМ.РФ не учитываются в составе активов при расчете норматива долгосрочной ликвидности банка Н4, и, тем самым, не оказывают влияние на данный норматив в случае их приобретения кредитной организацией.

В случае включения выпуска ИЦБ ДОМ.РФ в ломбардный список Банка России, указанные ценные бумаги входят в состав ликвидных активов при расчете норматива текущей ликвидности банка Н3, увеличивая его фактическое значение.

При расчете нормативов Н26, Н27 краткосрочной ликвидности банковской группы / кредитной организации системно значимыми банками ИЦБ ДОМ.РФ включаются в ВЛА 2-А, увеличивая фактическое значение нормативов.

Схема 9. Влияния ИЦБ ДОМ.РФ на обязательные нормативы кредитных организаций.